Guide de l’immobilier – Pays-Bas
juillet 2024
Il s’agit d’un guide général qui n’est pas conçu pour couvrir tous les scénarios et toutes les nuances de la TVA immobilière (« BTW » en néerlandais). Il convient de toujours demander des conseils spécifiques pour chaque transaction ou livraison à un spécialiste de la TVA. Dans ce guide, nous supposons que les transactions sont effectuées par un entrepreneur assujetti à la TVA agissant en tant que tel.
Sachez que les transactions peuvent également être soumises à la taxe sur les transferts immobiliers (« overdrachtsbelasting » en néerlandais).
| Approvisionnement | Commercial/non résidentiel | Résidentiel |
|---|---|---|
| Vente en pleine propriété (vente du titre légal) | Les terrains à bâtir sont S/R. S/R si le bien a 24 mois ou moins, à compter de la première utilisation. EX dans les autres cas, mais peut opter pour la taxation S/R (à condition, entre autres, que l’acheteur utilise principalement (90 %, dans certains cas 70 %) le bien à des fins imposables à la TVA – l’autoliquidation s’applique dans ce cas). Terrain nu qui n’est pas un terrain à bâtir EX. L’autoliquidation s’applique également en cas de vente sur saisie. | S/R uniquement si le bien a 24 mois ou moins, à compter de la première utilisation. Sinon, EX. |
| Location | Commercial/non résidentiel | Résidentiel |
| Baux | EX mais peut opter pour la taxation S/R (à condition, entre autres, que le locataire utilise principalement (90 %, dans certains cas 70 %) le bien à des fins imposables à la TVA). La location d’hébergements touristiques est R/R. | EX. |
| Transfert/vente d’un bien immobilier, y compris les locataires et lorsque les baux sont poursuivis par l’acheteur | Voir « livraison ». Toutefois, dans certaines circonstances, il s’agit d’un « transfert d’entreprise », ce qui exclut la transaction du champ d’application de la TVA (conformément à l’article 19 de la directive sur la TVA). | Voir « livraison ». Toutefois, dans certaines circonstances, il s’agit d’un « transfert d’entreprise », ce qui exclut la transaction du champ d’application de la TVA (conformément à l’article 19 de la directive sur la TVA). |
| Services de construction | S/R. Les sous-traitants doivent tenir compte des règles nationales néerlandaises en matière d’autoliquidation lorsque l’entrepreneur principal autoliquide la TVA. | Le R/R peut s’appliquer à certaines réparations et à l’entretien. Sinon, il s’agit de S/R. La livraison et l’installation de panneaux solaires sur des propriétés résidentielles sont Z/R. |
| Services de conversion | S/R si « par essence, il s’agit d’une nouvelle construction de biens immobiliers ». L’expression « par essence » n’est pas précisée dans la loi sur la TVA, mais elle est conforme à la jurisprudence. | S/R si « par essence, il s’agit d’une nouvelle construction ». L’expression « par essence » n’est pas précisée dans la loi sur la TVA, mais elle est conforme à la jurisprudence. |
| Fournisseurs d’outre-mer | S’il s’agit d’un bien néerlandais : assujetti à l’autoliquidation s’il est fourni à un client néerlandais assujetti à la TVA. Si ce n’est pas le cas, le fournisseur étranger peut être tenu de s’enregistrer à la TVA ou à l’OSS (S/R). Il n’y a pas de seuil d’enregistrement pour les entreprises non établies aux Pays-Bas. | S’il s’agit d’un bien néerlandais : assujetti à l’autoliquidation s’il est fourni à un client néerlandais assujetti à la TVA. Si ce n’est pas le cas, le fournisseur étranger peut être tenu de s’enregistrer à la TVA ou à l’OSS (S/R). Il n’y a pas de seuil d’enregistrement pour les entreprises non établies aux Pays-Bas. |
Imposable avec droit de récupérer la TVA correspondante sur les dépenses
Taux standard (« S/R ») 21%
Taux réduit (« R/R ») 9%
Taux zéro (« Z/R ») 0%
Exonération sans droit à récupération de la TVA sur les dépenses
Exempt (« EX ») N/A
Régime d’ajustement de la TVA (« herzieningsregeling »)
Aux Pays-Bas, les entreprises peuvent récupérer la TVA en amont sur les biens et services utilisés à des fins imposables. Le « herzieningsregeling » exige des ajustements périodiques si l’utilisation initiale des biens change au cours d’une période déterminée après l’acquisition (pour les biens immobiliers, 9 années civiles après l’année de la première utilisation), afin de garantir que les déductions de la TVA reflètent l’utilisation taxable réelle.
